Conhecer os tipos de hipoteca de imóvel e saber qual delas é a mais vantajosa é uma busca constante para quem pretende adquirir um empréstimo. Afinal, a redução dos juros, especialmente em valores elevados e prazos estendidos, pode representar uma economia ao longo do tempo. Essa economia pode ser alcançada ao se utilizar um imóvel como garantia do crédito, o que teoricamente diminui o risco da operação para os credores, permitindo que ofereçam taxas de juros mais atrativas.
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Em primeiro momento, é comum que nos venha à mente a tradicional hipoteca como modalidade de garantia. No entanto, no contexto brasileiro, há algum tempo, a hipoteca vem sendo substituída pela alienação fiduciária, especialmente em operações de financiamento imobiliário.
A hipoteca, por definição, é uma garantia real que envolve um bem, geralmente utilizado em empréstimos de prazo estendido. Ela busca reduzir os juros, tornando a operação menos arriscada para o credor, uma vez que o imóvel hipotecado pode ser utilizado para quitar a dívida em caso de inadimplência do devedor. No Brasil, sua regulamentação está prevista nos artigos 1.473 a 1.505 do Código Civil, abrangendo não apenas imóveis, mas também outros bens como navios e aeronaves.
Como funciona a hipoteca no contexto brasileiro
Quando um imóvel é hipotecado, todos os seus acessórios também são considerados parte da garantia, mesmo que sejam móveis. Além disso, a posse direta do imóvel permanece com o devedor, o que significa que ele pode continuar habitando-o. Em caso de inadimplência, geralmente há uma tentativa de negociação da dívida antes da execução da garantia, que pode culminar na venda do imóvel em leilão para liquidar a dívida.
Existem três tipos de hipoteca previstos na legislação brasileira:
- A hipoteca convencional é a mais comum, estabelecida por contrato entre credor e devedor;
- Já a hipoteca legal independe da vontade das partes, sendo imposta por determinação legal;
- Por fim, a hipoteca judicial surge como resultado de uma sentença judicial que condena o réu ao pagamento de determinado valor.
Além disso, é importante distinguir entre hipoteca de primeiro grau e hipoteca de segundo grau. A primeira ocorre quando um imóvel é hipotecado pela primeira vez, enquanto a segunda se dá quando o mesmo imóvel é oferecido como garantia novamente, após uma hipoteca anterior. Essa distinção estabelece prioridades em caso de execução da garantia.
Uma das dúvidas mais recorrentes é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária. Enquanto na hipoteca o devedor permanece como proprietário do imóvel, na alienação fiduciária a propriedade é transferida para o credor até que a dívida seja quitada. Essa diferença fundamental levou à preferência das instituições financeiras pela alienação fiduciária, devido à maior agilidade no processo de execução da garantia.
Em relação aos riscos, é preciso considerar a possibilidade de perda do imóvel em caso de inadimplência. Mesmo sendo permitido vender um imóvel hipotecado, o credor pode executar a garantia, o que pode acarretar na perda do bem pelo atual proprietário, mesmo que ele não seja o responsável pela dívida.
Para hipotecar um imóvel, é necessário que o proprietário seja maior de idade ou emancipado, e o processo deve ser registrado em cartório de registro de imóveis. Ademais, as instituições financeiras geralmente exigem um seguro para formalizar a hipoteca, visando cobrir eventuais inadimplências ou danos no imóvel.
